Le pret relais est un financement temporaire qui permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. La banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel, que vous remboursez des sa vente. C’est la solution ideale pour eviter la case location entre deux logements, mais ce montage comporte des risques significatifs si la vente tarde ou si le marche se retourne.
Ce guide vous explique en detail le fonctionnement du pret relais, les differentes formules disponibles, comment calculer vos mensualites pendant la periode de transition, et surtout les risques a anticiper. Avec une simulation complete et des conseils pour securiser votre operation, vous aurez toutes les cartes en main pour decider si le pret relais est adapte a votre situation.
Formule in fine (interets seuls) a 4,5% : 750€/mois
Cout total des interets : 9 000€
Frais de dossier : 500 – 1 500€
Garantie (hypotheque ou caution) : 1 500 – 3 000€
Cout total de l’operation : 11 000 – 13 500€
Le fonctionnement du pret relais
Le pret relais repose sur un principe simple : la banque vous prete une somme basee sur la valeur de votre bien actuel, en attendant que vous le vendiez. C’est une avance sur le produit de la vente future. Cette avance vous permet de financer l’achat de votre nouveau logement sans attendre d’avoir vendu l’ancien.
Le montant finance : la quotite
La banque ne prete pas 100% de la valeur estimee de votre bien. Elle applique une quotite de securite, generalement comprise entre 60% et 80%. Cette decote protege la banque contre une eventuelle baisse du prix de vente par rapport a l’estimation initiale.
L’estimation est realisee par un expert immobilier mandate par la banque, ou sur la base de comparables de marche. Si vous estimez votre bien a 300 000 euros mais que l’expert de la banque l’evalue a 280 000 euros, c’est cette derniere valeur qui sera retenue pour calculer le pret relais.
Exemple : pour un bien estime a 300 000 euros avec une quotite de 70%, le pret relais maximum sera de 210 000 euros. Les 90 000 euros restants constituent une marge de securite.
La duree : 12 a 24 mois maximum
Le pret relais est accorde pour une duree limitee, generalement 12 mois renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Passe ce delai, vous devez rembourser le capital emprunte, que votre bien soit vendu ou non. C’est le risque principal du pret relais : l’echeance tombe meme si la vente n’est pas conclue.
En pratique, la plupart des ventes se concluent en 6 a 12 mois dans un marche normal. Mais dans un marche ralenti ou pour des biens atypiques, les delais peuvent s’allonger considerablement. Ne sous-estimez jamais le temps necessaire pour vendre.
Les formules de remboursement
Deux formules principales existent pour le remboursement pendant la duree du relais :
La formule in fine est la plus courante. Vous ne payez que les interets chaque mois, le capital est rembourse integralement a la vente du bien. Cette formule minimise vos mensualites pendant la periode de transition.
La formule franchise totale est plus confortable a court terme mais plus couteuse. Vous ne payez rien pendant le relais : les interets sont capitalises et s’ajoutent au capital a rembourser. A la vente, vous remboursez capital + interets cumules. Le cout total est plus eleve car vous payez des interets sur les interets.
| Formule | Mensualite | Capital a rembourser | Cout total 12 mois |
|---|---|---|---|
| In fine (4,5%) | 750€ (interets) | 200 000€ | 9 000€ |
| Franchise totale (4,5%) | 0€ | 209 000€ | 9 400€ (capitalises) |
| In fine (5%) | 833€ (interets) | 200 000€ | 10 000€ |
Le taux du pret relais est generalement superieur de 0,5 a 1 point au taux d’un credit classique. Mais il est negociable, surtout si vous souscrivez egalement un credit immobilier complementaire dans la meme banque. Faites jouer la concurrence entre etablissements et negociez le package global (relais + credit classique + assurance). L’ecart de taux peut representer plusieurs centaines d’euros d’economies.
Les differents types de prets relais
Selon votre situation patrimoniale et le prix de votre nouveau bien, plusieurs montages sont possibles. Le choix du montage impacte directement vos mensualites et votre exposition au risque.
Le pret relais sec
C’est le montage le plus simple. Votre nouveau bien coute moins cher que l’ancien (ou vous disposez d’un apport complementaire important). Le pret relais suffit a financer l’integralite de l’achat, sans credit complementaire.
Exemple : vous vendez un appartement parisien estime a 400 000 euros pour acheter une maison en province a 250 000 euros. Avec un pret relais de 280 000 euros (70% de 400 000), vous financez l’achat sans credit supplementaire. A la vente, vous remboursez le relais et conservez le solde (400 000 – 280 000 = 120 000 euros).
C’est la situation la plus confortable : pas de double charge de credit, et une marge de securite en cas de negociation a la baisse sur votre vente.
Le pret relais adosse
C’est le montage le plus frequent. Votre nouveau bien coute plus cher que l’ancien, ou vous n’avez pas d’apport complementaire suffisant. Le pret relais est complete par un credit immobilier classique pour financer la difference.
Pendant la duree du relais, vous cumulez deux charges : les interets du pret relais (ou zero en franchise totale) et les mensualites du credit classique. Cette double charge peut etre lourde — assurez-vous que votre budget le supporte avant de vous engager.
A la vente du bien, le pret relais est rembourse. Vous ne conservez que les mensualites du credit classique, qui deviennent votre charge permanente.
Le pret relais rachat
Vous avez encore un credit en cours sur votre bien actuel. La banque integre le capital restant du dans le montage global. A la vente, le produit de cession rembourse d’abord l’ancien credit, puis le pret relais. Le solde eventuel constitue votre apport pour le nouveau bien.
Ce montage est plus complexe et necessite une analyse fine des flux financiers. Pendant le relais, vous pouvez cumuler trois charges : mensualites de l’ancien credit, interets du relais, mensualites du nouveau credit. Certaines banques proposent de regrouper ces elements pour simplifier la gestion.
Simulation complete : pret relais adosse
Prenons un exemple concret pour comprendre les flux financiers d’un pret relais adosse, le montage le plus courant.
Situation initiale
| Element | Montant |
|---|---|
| Bien actuel (estimation expert) | 320 000€ |
| Capital restant du sur ancien credit | 85 000€ |
| Nouveau bien (prix d’achat + frais) | 420 000€ |
| Apport disponible (epargne) | 40 000€ |
Montage financier
Pret relais : 320 000 × 70% = 224 000€
Credit classique : 420 000 – 224 000 – 40 000 = 156 000€ (sur 20 ans a 4%)
Charges pendant le relais (formule in fine)
| Poste | Mensualite |
|---|---|
| Ancien credit (avant vente) | 650€ |
| Interets pret relais (4,5%) | 840€ |
| Nouveau credit classique | 945€ |
| Total pendant le relais | 2 435€/mois |
Cette charge est temporaire mais significative. Assurez-vous de pouvoir la supporter pendant 12 a 18 mois, le temps de vendre votre bien actuel.
Apres la vente du bien
Supposons que le bien se vende a 305 000€ (negociation de 15 000€ par rapport a l’estimation) :
| Operation | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 305 000€ |
| Remboursement ancien credit | -85 000€ |
| Remboursement pret relais | -224 000€ |
| Solde | -4 000€ |
Dans cet exemple, la vente ne suffit pas a rembourser integralement le relais. Il manque 4 000€ que vous devrez financer sur votre epargne ou integrer au credit classique (augmentation des mensualites). C’est le risque du pret relais : une vente en dessous de l’estimation cree un trou de tresorerie.
Charge finale apres vente
Une fois le relais solde, il ne reste que le credit classique : 945€/mois pendant 20 ans. C’est votre charge permanente.
Le pret relais comporte des risques reels qu’il faut evaluer serieusement :
– Bien invendu a l’echeance : vous devez rembourser meme sans avoir vendu, potentiellement en vendant a perte ou en contractant un nouveau pret
– Prix de vente inferieur : si vous vendez 10-15% moins cher que l’estimation, vous creez un trou de tresorerie
– Double/triple charge : pendant le relais, vos charges mensuelles peuvent exploser
– Pression psychologique : la contrainte de l’echeance peut vous pousser a accepter une offre trop basse
– Retournement de marche : en marche baissier, les delais de vente s’allongent et les prix baissent
Securiser son pret relais
Plusieurs strategies permettent de reduire les risques lies au pret relais. Mettez toutes les chances de votre cote avant de vous engager.
Estimation realiste du bien a vendre
Ne surestimez jamais votre bien. Demandez plusieurs estimations (agences, notaires, experts) et retenez la fourchette basse. Mieux vaut un pret relais calcule sur 280 000€ avec une vente finale a 300 000€ que l’inverse. La marge positive vous securise, la marge negative vous met en difficulte.
Mise en vente anticipee
L’ideal est de mettre votre bien en vente avant de signer le compromis d’achat du nouveau bien. Si vous recevez des offres serieuses rapidement, vous savez que le marche repond. Si votre bien ne genere aucun interet apres 2-3 mois, reconsiderez votre projet ou ajustez votre prix.
Clause suspensive de vente
Negociez une clause suspensive dans le compromis d’achat : l’achat de votre nouveau bien est conditionne a la vente de l’ancien dans un delai donne (3-4 mois). Si vous ne vendez pas, vous pouvez vous desengager sans perdre votre depot de garantie. Les vendeurs n’aiment pas cette clause, mais elle vous protege.
Reserve de tresorerie
Conservez une epargne de securite equivalente a 6 mois de charges cumulees (relais + credits). Si la vente prend plus de temps que prevu, vous pourrez tenir sans basculer dans le stress financier. Ne mettez pas 100% de votre epargne dans l’apport du nouveau bien.
Flexibilite sur le calendrier
Negociez des delais longs dans les compromis (achat et vente). Un delai de signature de 4-5 mois au lieu de 3 vous donne plus de marge pour synchroniser les operations. La souplesse calendaire reduit le risque de devoir payer le relais pendant des mois.
Anecdote de marche : un couple a pris un pret relais en 2022 pour acheter une maison avant de vendre leur appartement. Le marche s’est retourne avec la hausse des taux, leur appartement est reste 16 mois sans offre au prix. Presses par l’echeance du relais, ils ont du accepter une offre 18% en dessous de l’estimation. Entre la moins-value sur la vente et le cout du relais prolonge, ils ont perdu 52 000€ sur l’operation. Une mise en vente anticipee et une estimation prudente leur auraient evite ce scenario.
Questions frequentes sur le pret relais
FAQ
C’est possible mais pas garanti. La prolongation est a la discretion de la banque, qui peut l’accorder moyennant des frais de dossier supplementaires et souvent un taux majore. Si le marche immobilier s’est degrade ou si votre situation financiere a change, la banque peut refuser. Ne comptez jamais sur une prolongation dans votre plan de financement — considerez les 24 mois comme une echeance ferme.
Pour une residence principale, les interets du pret relais ne sont pas deductibles des revenus imposables. Pour un investissement locatif, ils sont deductibles des revenus fonciers au meme titre que les interets d’emprunt classiques. Si vous achetez un bien pour le louer, le pret relais devient fiscalement plus interessant.
Situation delicate. Si votre bien n’est toujours pas vendu, la banque peut exiger le remboursement immediat. Plusieurs scenarios : prolongation negociee (si la banque accepte), transformation en credit classique (avec des mensualites lourdes), vente forcee a prix brade de votre ancien bien, ou en dernier recours vente du nouveau bien pour solder les dettes. Pour eviter cette impasse, ne vous engagez jamais dans un pret relais sans une marge de securite confortable.
Plusieurs alternatives existent : la vente longue (vous vendez d’abord avec un delai de signature long, puis vous achetez), la clause de substitution (un tiers peut se substituer a vous dans l’achat si vous vendez entre-temps), le pret in fine classique garanti par un placement financier, ou simplement vendre avant d’acheter avec une location temporaire entre les deux. Ces solutions sont moins risquees que le pret relais, meme si moins confortables.
Oui, les interets du pret relais (ou la mensualite theorique en franchise totale) sont integres dans le calcul du taux d’endettement. Avec les normes HCSF limitant l’endettement a 35%, la double charge (relais + credit classique) peut faire depasser ce seuil et bloquer le dossier. Les banques disposent d’une marge de derogation (20% des dossiers) mais l’utilisent avec parcimonie. Presentez un dossier solide avec de l’epargne residuelle pour maximiser vos chances.
Le pret relais est un outil financier puissant qui facilite la transition entre deux logements. Mais c’est aussi un engagement risque qui peut mal tourner si la vente de votre bien actuel prend plus de temps ou rapporte moins que prevu. Avant de vous engager, evaluez serieusement votre capacite a supporter la double charge pendant 12 a 18 mois, estimez votre bien avec prudence, et conservez une marge de securite. Dans un marche incertain, privilegiez la vente avant l’achat — moins confortable mais infiniment moins risque.
