Les frais de notaire representent 7 a 8% du prix d’achat dans l’ancien, contre seulement 2 a 3% dans le neuf. Pour un bien a 250 000 euros, cela represente entre 18 000 et 20 000 euros a provisionner en plus de votre apport. Bonne nouvelle : plusieurs astuces permettent de reduire cette facture de plusieurs milliers d’euros.
Ces frais, souvent appeles « frais de notaire », ne remunerent en realite que tres peu le notaire lui-meme. L’essentiel part dans les poches de l’Etat sous forme de taxes. Comprendre leur composition vous permettra de negocier ce qui est negociable et d’optimiser ce qui peut l’etre. Ce guide detaille vous explique tout ce que vous devez savoir avant de signer.
Dans l’ancien : 18 750€ (7,5% du prix)
Dans le neuf : 6 250€ (2,5% du prix)
Economie potentielle en optimisant : 1 500 a 3 000€
Comprendre la composition des frais de notaire
L’expression « frais de notaire » est trompeuse. En realite, le notaire ne percoit qu’une infime partie de cette somme. L’essentiel constitue des taxes reversees a l’Etat et aux collectivites locales. Decomposer ces frais permet de comprendre ce qui est fixe, ce qui est variable, et ce qui peut etre reduit.
Les droits de mutation : la part du lion pour l’Etat
Les droits de mutation, aussi appeles droits d’enregistrement, representent environ 80% des frais totaux. Il s’agit d’une taxe collectee par le notaire pour le compte de l’Etat, du departement et de la commune. Le notaire n’est qu’un intermediaire : il percoit ces sommes et les reverse integralement aux administrations concernees.
Dans l’ancien, ces droits s’elevent a 5,80% du prix de vente dans la plupart des departements. Ce taux se decompose en une part departementale (4,50%), une part communale (1,20%) et des frais d’assiette pour l’Etat (0,10%). Quelques departements appliquent encore l’ancien taux reduit de 5,09% : l’Indre, l’Isere, le Morbihan et Mayotte. Si vous achetez dans ces zones, vous economisez automatiquement 0,71% du prix.
Dans le neuf, la donne change completement. Les droits de mutation tombent a 0,715% seulement. C’est cette difference qui explique l’ecart considerable entre les frais dans l’ancien et dans le neuf. Sur un achat a 300 000 euros, l’economie atteint 15 000 euros. Attention cependant : le prix du neuf est generalement plus eleve au metre carre, ce qui peut compenser cet avantage.
Les droits de mutation sont strictement proportionnels au prix de vente declare dans l’acte. Impossible de les negocier ou de les reduire directement. La seule marge de manoeuvre consiste a reduire l’assiette sur laquelle ils s’appliquent, en deduisant le mobilier par exemple.
Les emoluments du notaire : la seule part negociable
Les emoluments constituent la remuneration proprement dite du notaire pour son travail de redaction de l’acte et de verification juridique. Contrairement aux idees recues, cette remuneration ne represente que 10 a 15% des frais totaux. Les tarifs sont fixes par decret et s’appliquent de maniere identique dans toutes les etudes de France.
Le calcul des emoluments suit un bareme degressif par tranches. Pour la premiere tranche jusqu’a 6 500 euros de prix, le taux est de 3,870%. Entre 6 500 et 17 000 euros, il descend a 1,596%. De 17 000 a 60 000 euros, le taux passe a 1,064%. Au-dela de 60 000 euros, seuls 0,799% sont preleves. Ce systeme degressif fait que le pourcentage global diminue a mesure que le prix augmente.
Depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu’a 20% sur leurs emoluments pour les transactions superieures a 100 000 euros. Cette remise n’est pas automatique : il faut la demander explicitement. Tous les notaires ne l’accordent pas, et certains la conditionnent a des criteres propres a leur etude. N’hesitez pas a faire jouer la concurrence entre plusieurs etudes.
Sur un achat a 250 000 euros, les emoluments s’elevent a environ 1 995 euros HT. Avec la remise maximale de 20%, vous economisez 399 euros. Ce n’est pas negligeable, mais cela reste modeste par rapport aux droits de mutation.
| Tranche de prix | Taux applicable | Montant emoluments |
|---|---|---|
| 0 a 6 500€ | 3,870% | 251,55€ |
| 6 500€ a 17 000€ | 1,596% | 167,58€ |
| 17 000€ a 60 000€ | 1,064% | 457,52€ |
| Au-dela de 60 000€ | 0,799% | Variable selon prix |
Les debours : les frais avances pour votre compte
Les debours representent les sommes avancees par le notaire pour obtenir les documents necessaires a la transaction. Ces frais sont refactures a l’euro pres, sans marge. Ils representent generalement 5 a 10% des frais totaux.
Parmi les debours courants, on trouve les frais de publication au Service de Publicite Fonciere (environ 0,10% du prix), les extraits cadastraux, les documents d’urbanisme (certificat d’urbanisme, note de renseignements), les frais de copie, et diverses formalites administratives. Leur montant varie peu d’une transaction a l’autre.
Certains debours sont specifiques a votre situation. Si le bien est en copropriete, le notaire doit obtenir un etat date aupres du syndic, facture generalement entre 200 et 400 euros. Si le bien fait l’objet d’une hypotheque a lever, les frais de mainlevee s’ajoutent. Ces postes peuvent faire varier significativement le total des debours.
Simulation complete des frais de notaire
Pour planifier votre achat, vous devez connaitre precisement le montant des frais de notaire. Voici des simulations detaillees selon le prix d’achat et le type de bien. Ces chiffres sont bases sur les taux en vigueur en 2024 pour un departement appliquant le taux plein de 5,80%.
Frais de notaire dans l’ancien
Dans l’ancien, le taux global tourne autour de 7,5% du prix d’achat, avec de legeres variations selon le prix exact (effet du bareme degressif des emoluments) et le departement. Ce taux inclut les droits de mutation (5,80%), les emoluments (environ 1%), les debours (0,4% environ) et la TVA sur emoluments (0,2%).
Pour un appartement a 200 000 euros dans l’ancien, prevoyez environ 15 000 euros de frais. Pour une maison a 350 000 euros, comptez 26 000 euros. Ces montants doivent etre disponibles le jour de la signature, en plus de votre apport personnel. La banque ne les integre pas systematiquement dans le pret.
Frais de notaire dans le neuf
L’achat dans le neuf beneficie de droits de mutation reduits a 0,715%. Le taux global des frais de notaire descend alors a 2,5% a 3% du prix. Cette difference s’explique par le fait que le promoteur a deja paye la TVA immobiliere (20%) sur la construction, ce qui exonere l’acheteur des droits de mutation classiques.
Pour un appartement neuf a 200 000 euros, les frais de notaire s’etablissent autour de 5 000 euros seulement. L’economie par rapport a l’ancien atteint 10 000 euros. Ce montant peut financer une partie de votre mobilier ou constituer une reserve de tresorerie appreciable.
| Prix d’achat | Frais ancien (7,5%) | Frais neuf (2,5%) | Economie |
|---|---|---|---|
| 150 000€ | 11 250€ | 3 750€ | 7 500€ |
| 200 000€ | 15 000€ | 5 000€ | 10 000€ |
| 250 000€ | 18 750€ | 6 250€ | 12 500€ |
| 300 000€ | 22 500€ | 7 500€ | 15 000€ |
| 400 000€ | 30 000€ | 10 000€ | 20 000€ |
| 500 000€ | 37 500€ | 12 500€ | 25 000€ |
Demandez toujours un decompte detaille avant la signature. Le notaire a l’obligation de vous fournir une ventilation precise : droits de mutation, emoluments, debours, TVA. Comparez avec les simulations en ligne (ANIL, sites notariaux) pour verifier la coherence. Une erreur de calcul n’est pas impossible, surtout sur des dossiers complexes.
5 strategies pour reduire vos frais de notaire
Si les droits de mutation sont incompressibles, plusieurs leviers permettent de reduire la facture globale. Ces optimisations, parfaitement legales, peuvent vous faire economiser plusieurs milliers d’euros. Encore faut-il les connaitre et les appliquer avant la signature du compromis.
1. Deduire le mobilier du prix de vente
Les droits de mutation s’appliquent uniquement sur les biens immobiliers. Le mobilier vendu avec le logement en est exonere. Cuisine equipee, electromenager integre, dressing sur mesure, volets roulants motorises, portail automatique : tous ces elements peuvent etre evalues separement et deduits du prix immobilier.
Pour que cette deduction soit acceptee, le mobilier doit etre liste avec une estimation realiste dans le compromis de vente. L’administration fiscale tolere des deductions jusqu’a 5% du prix sans justificatifs particuliers. Au-dela, prevoyez des factures d’achat ou des estimations d’un professionnel. Une cuisine complete peut etre estimee entre 8 000 et 15 000 euros selon son standing.
Sur une deduction de 10 000 euros de mobilier, vous economisez environ 750 euros de droits de mutation. Ce n’est pas enorme, mais c’est totalement gratuit et legal. L’operation ne change rien pour le vendeur : le prix total reste identique, seule sa ventilation differe.
2. Negocier la remise sur emoluments
Depuis 2016, les notaires peuvent accorder jusqu’a 20% de remise sur leurs emoluments pour les transactions superieures a 100 000 euros. Cette remise doit etre affichee dans l’etude et proposee a tous les clients. En pratique, elle est rarement accordee spontanement : il faut la demander explicitement.
Contactez plusieurs etudes avant de choisir votre notaire. Certaines accordent systematiquement la remise maximale, d’autres ne l’appliquent qu’a leurs clients fideles. Sur un achat a 300 000 euros, la remise de 20% represente environ 480 euros d’economie. C’est peu, mais combine aux autres optimisations, le total devient significatif.
3. Acheter dans un departement a taux reduit
Quatre departements appliquent encore un taux de droits de mutation de 5,09% au lieu de 5,80% : l’Indre, l’Isere, le Morbihan et Mayotte. Si votre projet immobilier vous laisse le choix de la localisation, cette difference peut peser dans la balance.
Sur un achat a 300 000 euros, l’economie atteint 2 130 euros. C’est l’equivalent d’un mois de credit immobilier economise. Attention cependant : ne choisissez pas un departement uniquement pour cette raison. La localisation doit d’abord correspondre a vos besoins de vie et de travail.
4. Privilegier le neuf ou le VEFA
L’achat dans le neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achevement) beneficie de frais de notaire reduits a 2-3%. Sur un bien a 250 000 euros, l’economie par rapport a l’ancien atteint 12 500 euros. Cette somme peut servir d’apport supplementaire ou financer les amenagements.
Le neuf presente d’autres avantages : garantie decennale, normes energetiques recentes, exoneration de taxe fonciere pendant 2 ans dans certaines communes. Mais le prix au metre carre est generalement plus eleve, et les delais de livraison en VEFA peuvent atteindre 18 a 24 mois.
5. Verifier les frais d’agence « charge vendeur »
Si le bien est vendu par une agence, la commission peut etre a charge du vendeur ou a charge de l’acheteur. Cette distinction impacte l’assiette des frais de notaire. Quand les frais d’agence sont a charge du vendeur, ils sont deduits du prix de vente net et n’entrent pas dans le calcul des droits de mutation.
Sur une commission de 15 000 euros, si elle passe de « charge acheteur » a « charge vendeur », les droits de mutation baissent de 1 125 euros. Negociez ce point avec l’agence des le debut des discussions. Le prix affiche doit mentionner clairement « honoraires a charge du vendeur ».
Quand et comment payer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont exigibles le jour de la signature de l’acte authentique. Vous devez avoir provisionne cette somme a l’avance, car le notaire ne signera pas sans avoir recu les fonds. Voici le deroulement pratique du paiement.
Le calendrier de provisionnement
Quelques jours avant la signature, le notaire vous envoie un appel de fonds detaillant les sommes a virer. Ce document precise le montant exact des frais de notaire, le solde du prix de vente, et les eventuels frais annexes (prorata de charges de copropriete, taxe fonciere). Le virement doit etre effectue au moins 48 heures avant la date de signature pour laisser le temps au transfert bancaire.
Si votre banque finance une partie des frais via un pret a 110%, elle virera directement les fonds au notaire. Dans ce cas, seule la part non financee reste a votre charge. Attention : certaines banques refusent de financer les frais de notaire, surtout pour les emprunteurs avec un faible apport.
Integrer les frais dans le pret immobilier
Le pret a 110% finance le prix du bien plus les frais de notaire, soit 110% de la valeur immobiliere. Cette option permet d’acheter sans apport, mais presente des inconvenients. Le taux propose est generalement majore de 0,10 a 0,20 point par rapport a un pret classique. De plus, en cas de revente rapide, vous risquez de devoir de l’argent a la banque si le bien a perdu de la valeur.
Les banques acceptent le pret a 110% principalement pour les jeunes actifs avec de bons revenus et une situation professionnelle stable (CDI, fonctionnaires). Pour les profils plus fragiles ou les investisseurs, un apport couvrant au minimum les frais de notaire est souvent exige.
L’appel de fonds du notaire peut reveler des frais non anticipes : regularisation de charges de copropriete (jusqu’a plusieurs milliers d’euros), frais de mainlevee d’hypotheque du vendeur, frais de publication d’un servitude… Prevoyez une marge de securite de 1 000 a 2 000 euros en plus du calcul theorique.
Anecdote revelatrice : un couple acheteur a economise 2 850 euros en combinant trois optimisations. Ils ont fait estimer separement la cuisine equipee (12 000 euros) et les volets electriques (3 000 euros), reduit l’assiette des droits de mutation. Ils ont obtenu la remise de 20% sur les emoluments en comparant trois etudes notariales. Enfin, ils ont negocie le passage des frais d’agence « a charge vendeur ». Le vendeur a accepte sans broncher : pour lui, le montant total perccu restait identique.
Questions frequentes sur les frais de notaire
FAQ
Oui, les frais de notaire sont strictement identiques que vous achetiez via une agence ou entre particuliers. Le passage chez le notaire est obligatoire dans les deux cas pour authentifier la vente. La seule difference potentielle concerne la mention des frais d’agence : s’ils sont « charge vendeur », ils ne s’ajoutent pas a l’assiette des droits de mutation.
L’acheteur et le vendeur peuvent chacun choisir leur propre notaire. Dans ce cas, les deux notaires travaillent ensemble sur le dossier et se partagent les emoluments. Cette situation n’augmente pas les frais pour les parties. Si le vendeur a deja un notaire et que vous souhaitez en choisir un autre, c’est votre droit absolu.
Si la vente est annulee avant la signature de l’acte authentique, aucun frais de notaire n’est du (les droits ne sont pas encore exigibles). Si l’annulation intervient apres la signature pour une cause legitime (clause suspensive non realisee), les droits de mutation peuvent etre recuperes aupres du Tresor Public, mais la procedure est longue. Les emoluments du notaire restent generalement dus pour le travail effectue.
Pour une residence principale, les frais de notaire ne sont pas deductibles des impots. En revanche, pour un investissement locatif, ils peuvent etre integres au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value (ce qui reduit l’impot en cas de revente) ou amortis dans le cadre d’un regime reel au LMNP. Consultez un expert-comptable pour optimiser selon votre situation.
Oui, la remise de 20% sur les emoluments est une possibilite, pas une obligation. Le notaire peut l’appliquer ou non selon sa politique tarifaire. Cependant, cette politique doit etre la meme pour tous les clients : il ne peut pas l’accorder a certains et la refuser a d’autres de maniere arbitraire. Si une etude refuse systematiquement, vous pouvez choisir une autre etude plus accommodante.
Les frais de notaire representent un poste important dans le budget d’acquisition. S’ils sont largement incompressibles sur la partie fiscale, les optimisations presentees peuvent vous faire economiser 2 000 a 5 000 euros selon le prix du bien. Prenez le temps de calculer, comparer et negocier avant de vous engager.
