L’apport personnel est devenu la condition sine qua non pour obtenir un credit immobilier. Depuis les recommandations du HCSF en 2020, les banques exigent systematiquement un apport minimum de 10% du prix du bien, auquel s’ajoutent les frais de notaire. Pour un bien a 300 000 euros, cela represente au minimum 52 000 euros a mobiliser avant meme de signer.
Cette exigence peut sembler decourageante, mais elle protege aussi l’emprunteur. Un apport consequent reduit le montant emprunte, les mensualites, le cout total du credit, et le risque en cas de revente forcee. Il ouvre egalement l’acces aux meilleurs taux, avec des economies pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la duree du pret. Ce guide vous explique combien apporter, comment constituer cet apport, et quelles alternatives existent pour les profils sans epargne.
Frais de notaire (8%) : 24 000€
Apport minimum (10%) : 30 000€
Total minimum : 54 000€
Apport recommande (20%) : 60 000€
Total recommande : 84 000€
Pourquoi les banques exigent un apport
L’apport personnel n’est pas une simple formalite administrative. C’est un element central de l’evaluation de votre dossier qui repond a plusieurs objectifs pour la banque et pour vous-meme.
Ce que l’apport revele sur votre profil
L’apport prouve votre capacite d’epargne. Un emprunteur qui a reussi a mettre de cote 50 000 euros demontre qu’il sait gerer son budget, vivre en dessous de ses moyens, et planifier a long terme. Ces qualites sont essentielles pour rembourser un credit sur 20 ou 25 ans.
L’apport traduit votre engagement dans le projet. En mettant votre propre argent en jeu, vous prenez un risque personnel qui rassure la banque. Un emprunteur qui investit ses economies est moins susceptible de faire defaut qu’un emprunteur qui n’a rien a perdre.
L’apport constitue une marge de securite. Si vous devez revendre le bien dans l’urgence (divorce, mutation, perte d’emploi), le prix de vente sera peut-etre inferieur au prix d’achat. L’apport absorbe cette difference potentielle et garantit que la banque recuperera son du.
L’evolution des exigences depuis 2020
Avant 2020, les banques accordaient regulierement des prets a 110% (prix du bien + frais de notaire) aux bons profils. Un jeune couple sans epargne mais avec des revenus solides pouvait acheter sans apport. Cette epoque est revolue.
En decembre 2019, le Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) a emis des recommandations devenues obligatoires en 2022 : taux d’endettement maximum de 35% (assurance comprise), duree maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf avec differé), et apport couvrant au minimum les frais de notaire. Les banques peuvent deroger pour 20% de leurs dossiers, principalement pour les primo-accedants, mais ces derogations sont precieuses et reservees aux meilleurs dossiers.
En pratique, les banques demandent aujourd’hui minimum 10% d’apport hors frais de notaire pour les primo-accedants, et 20% pour les investisseurs ou secundo-accedants. Les prets a 110% sont devenus exceptionnels.
Combien d’apport selon votre situation
Le niveau d’apport optimal depend de votre profil (primo-accedant, investisseur, secundo-accedant) et du type de bien (neuf ou ancien, residence principale ou locatif).
| Profil | Apport minimum | Apport recommande | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Primo-accedant RP | 10% + frais | 15-20% + frais | Profil le mieux traite par les banques |
| Secundo-accedant | 20% + frais | 30% + frais | Revente du bien precedent attendue |
| Investisseur locatif | 20% + frais | 30-40% + frais | Exigences plus strictes |
| Bien avec travaux | 10% + frais | 20% + frais | Travaux parfois finances a 100% |
Calcul concret pour un bien a 250 000 euros
Prenons l’exemple d’un appartement a 250 000 euros dans l’ancien, achete comme residence principale par un primo-accedant.
Frais de notaire : environ 8% dans l’ancien, soit 20 000 euros. Ces frais comprennent les droits de mutation (taxes), les emoluments du notaire, et les debours (frais administratifs).
Apport minimum (10%) : 25 000 euros sur le prix du bien, plus les 20 000 euros de frais de notaire, soit un total de 45 000 euros. Avec cet apport, vous empruntez 225 000 euros.
Apport recommande (20%) : 50 000 euros sur le prix du bien, plus les 20 000 euros de frais, soit 70 000 euros. Avec cet apport, vous empruntez 200 000 euros, avec un meilleur taux et des mensualites reduites.
Les frais de notaire different significativement selon le type de bien :
Dans l’ancien : 7 a 8% du prix (droits de mutation eleves)
Dans le neuf : 2 a 3% du prix (droits reduits)
Sur un bien a 250 000€, l’economie dans le neuf est de 12 500 a 15 000€, ce qui reduit d’autant l’apport necessaire. C’est un argument souvent oublie en faveur du neuf.
Les sources pour constituer son apport
L’apport personnel peut provenir de differentes sources, toutes acceptees par les banques a condition d’etre tracables et justifiables. Voici les principales options.
L’epargne personnelle
C’est la source la plus classique et la mieux vue par les banques. Elle prouve une gestion rigoureuse sur plusieurs annees. Les principaux supports sont :
Le Livret A et LDDS sont immediatement disponibles et leur origine est incontestable. Plafonds : 22 950 euros (Livret A) et 12 000 euros (LDDS) par personne.
Le PEL (Plan Epargne Logement) est particulierement adapte a l’achat immobilier. Il donne droit a un pret a taux preferentiel en plus de l’epargne constituee. Pour les PEL ouverts avant 2018, le taux du pret est souvent avantageux.
L’assurance vie permet un rachat partiel pour financer l’apport. Attention a la fiscalite si le contrat a moins de 8 ans : les plus-values sont imposees. Privileges les contrats anciens.
Le PEE et PERCO/PER (epargne salariale) peuvent etre debloques de maniere anticipee pour l’achat de la residence principale. C’est souvent une source d’apport meconnue et significative.
L’aide familiale
Le don familial est extremement courant pour les primo-accedants. Fiscalement, chaque parent peut donner jusqu’a 100 000 euros a chaque enfant tous les 15 ans, exonere de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 euros sans imposition.
Le don doit etre declare aux impots (formulaire Cerfa 2735) meme s’il est exonere. Les banques demandent systematiquement cette declaration. Un don non declare est suspect et peut faire echouer le dossier.
Le pret familial est une alternative si les parents ne souhaitent pas donner definitivement. Il doit etre formalise par ecrit (reconnaissance de dette) avec un echeancier de remboursement. Les banques le prennent en compte dans le calcul de l’endettement, ce qui peut poser probleme.
Les dispositifs d’aide publique
Le Pret a Taux Zero (PTZ) est considere comme de l’apport personnel par les banques, bien que ce soit un pret. Il peut financer jusqu’a 50% du bien dans certaines zones et est sans interet pendant toute sa duree.
Le Pret Action Logement (ex 1% patronal) propose jusqu’a 40 000 euros a 0,5% pour les salaries d’entreprises de plus de 10 personnes. C’est une aide precieuse souvent meconnue.
Certaines collectivites locales proposent des prets ou des aides a l’accession. Renseignez-vous aupres de votre mairie, departement ou region.
| Source d’apport | Montant possible | Delai disponibilite | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Livret A / LDDS | Jusqu’a 35k€/personne | Immediat | Aucun |
| PEL | Selon epargne | Immediat (cloture) | Perte du taux preferentiel si cloture |
| Assurance vie | Selon contrat | 2 a 4 semaines | Fiscalite si < 8 ans |
| PEE/PER | Selon epargne | 2 a 4 semaines | Motif de deblocage a justifier |
| Don familial | 100k€/parent | Immediat | Declaration Cerfa obligatoire |
| PTZ | Jusqu’a 50% du bien | Avec le pret | Conditions de ressources/zone |
| Action Logement | Jusqu’a 40k€ | 4 a 8 semaines | Salarie entreprise >10 personnes |
Acheter sans apport : est-ce encore possible
Les prets a 110% (bien + frais de notaire) sont devenus rares mais pas totalement impossibles. Certains profils specifiques peuvent encore negocier un financement sans apport, avec des contreparties.
Les profils qui peuvent negocier
Les jeunes actifs a fort potentiel (grandes ecoles, medecins, avocats) interessent les banques car ils seront des clients rentables a long terme. Leur capacite d’epargne future est previsible et elevee.
Les fonctionnaires beneficient de la securite de l’emploi, qui reduit le risque de defaut. Certaines banques leur accordent des conditions privilegiees.
Les CDI anciens dans de grandes entreprises stables rassurent sur la perennite des revenus. Cinq ans d’anciennete chez le meme employeur est un signal fort.
Les revenus eleves avec faible endettement peuvent emprunter sans apport si leur capacite de remboursement est incontestable. Un couple gagnant 8 000 euros nets avec un endettement de 25% peut obtenir un financement a 110%.
Les contreparties d’un pret sans apport
Meme si vous obtenez un financement sans apport, vous paierez cette facilite :
Taux plus eleve : comptez +0,20% a +0,50% par rapport au taux accorde avec 20% d’apport. Sur 200 000 euros sur 20 ans, cela represente 4 000 a 10 000 euros de cout supplementaire.
Garantie renforcee : la banque peut exiger une hypotheque (1 a 2% du montant emprunte) au lieu d’une simple caution (0,5 a 1%). Cout supplementaire : 2 000 a 4 000 euros.
Assurance plus chere : les profils sans apport sont juges plus risques, les tarifs d’assurance peuvent etre majores.
Marge de negociation reduite : vous n’etes pas en position de force pour negocier le taux, l’assurance, ou les conditions du pret.
L’impact de l’apport sur le taux et le cout total
Le niveau d’apport influence directement le taux propose par la banque. Plus vous apportez, moins la banque prend de risque, meilleur est le taux accorde.
| Niveau d’apport | Impact sur le taux | Exemple sur pret 200k€/20 ans |
|---|---|---|
| 10% (minimum) | Taux standard | Reference |
| 20% | -0,10 a -0,15% | Economie : 2 500 a 3 700€ |
| 30% | -0,20 a -0,30% | Economie : 5 000 a 7 500€ |
| 40% et plus | -0,30 a -0,50% | Economie : 7 500 a 12 500€ |
Au-dela du taux, un apport eleve reduit le montant emprunte et donc le cout total des interets. La combinaison des deux effets (meilleur taux + capital reduit) peut representer 20 000 a 30 000 euros d’economie sur un pret de 250 000 euros.
Vider toute son epargne : gardez imperativement 3 a 6 mois de revenus en reserve. Les imprevus (travaux, reparation voiture, probleme de sante) arrivent toujours au pire moment.
Emprunter l’apport : un credit conso souscrit juste avant le pret immobilier sera detecte par la banque. Dossier refuse.
Don familial non declare : un virement important non justifie est un signal d’alerte. Declarez tous les dons aux impots.
Apport d’origine douteuse : la banque verifie l’origine des fonds (lutte anti-blanchiment). Toute somme doit etre tracable et explicable.
Anecdote bancaire : un acquereur a presente 50 000 euros d’apport sur son compte. La banque a demande les releves des 3 derniers mois et a decouvert un virement de 45 000 euros date de 2 semaines, provenant du compte de ses parents. Il s’agissait d’un don familial non declare. La banque a refuse le dossier pour defaut de transparence. Apres declaration du don aux impots et fourniture du Cerfa, le dossier a ete accepte, avec 3 semaines de retard et un stress considerable. Morale : declarez tout des le depart.
Questions frequentes sur l’apport personnel
FAQ
Oui, c’est meme particulierement recommande. Le PEL est concu pour l’achat immobilier. Vous recuperez votre epargne et, selon la generation de votre PEL, vous pouvez obtenir un pret a taux preferentiel en complement. Pour les anciens PEL (avant 2016), le taux du pret est souvent plus avantageux que les taux actuels. La cloture du PEL est immediate, les fonds sont disponibles sous quelques jours.
Pas necessairement sur votre compte courant, mais les fonds doivent etre disponibles et justifiables. Si votre apport est sur un Livret A, une assurance vie ou un PEL, fournissez les releves correspondants. Pour un don familial, le Cerfa de declaration suffit meme si le virement n’est pas encore fait. La banque verifie que l’apport existera au moment de la signature chez le notaire, pas au moment de la demande de pret.
Oui, les dons familiaux sont pleinement consideres comme de l’apport personnel par les banques. Ils sont meme tres courants : environ 40% des primo-accedants beneficient d’une aide familiale. La seule condition est de declarer le don aux impots via le formulaire Cerfa 2735. Cette declaration est obligatoire meme si le don est exonere (moins de 100 000 euros par parent). Sans declaration, la banque peut refuser de prendre en compte le don.
Gardez toujours une reserve de 3 a 6 mois de revenus apres l’achat. Les frais imprevus sont nombreux la premiere annee (travaux, equipements, taxe fonciere). Un apport plus eleve reduit vos mensualites, mais une tresorerie vide vous expose aux decouvertes et aux credits revolving en cas d’imprévu. Trouvez l’equilibre entre un bon apport et une reserve de securite.
Plusieurs options s’offrent a vous : solliciter un don familial (meme modeste, il complete l’epargne), verifier votre eligibilite au PTZ (considere comme apport), demander un pret Action Logement si vous etes salarie, ou reporter votre projet de 12-18 mois pour epargner davantage. Evitez absolument d’emprunter l’apport via un credit conso : les banques le detectent et refusent le dossier.
L’apport personnel est la pierre angulaire d’un dossier de pret solide. Plus il est eleve, meilleures sont les conditions obtenues : taux reduit, mensualites allegees, cout total diminue. Mais gardez toujours une reserve de securite pour faire face aux imprevus de la premiere annee de proprietaire. L’equilibre entre apport maximal et epargne de precaution est la cle d’un achat immobilier serein.
