L’achat dans l’ancien offre souvent un meilleur rapport qualite-prix que le neuf (15 a 25% moins cher en moyenne), mais necessite une vigilance particuliere sur certains points essentiels.
L’etat du gros oeuvre : le plus important
Verifiez minutieusement la toiture (age, etat des tuiles/ardoises), les facades (fissures, traces d’humidite), les fondations. Des fissures en escalier ou des traces d’humidite persistantes peuvent cacher des problemes structurels couteux (10 000 a 50 000 euros de travaux). N’hesitez pas a faire appel a un expert batiment (300 a 500 euros).
Les installations techniques : sources de couts caches
- Electricite : si l’installation a plus de 25 ans, prevoyez une remise aux normes (80 a 120 euros/m2)
- Plomberie : verifiez l’etat des canalisations (plomb a remplacer obligatoirement)
- Chauffage : age de la chaudiere (duree de vie moyenne 15-20 ans), type d’energie
Les diagnostics obligatoires a analyser
DPE (un F ou G implique des travaux obligatoires avant 2028 pour louer), amiante (desamiantage : 25-50 euros/m2), plomb (mise en securite obligatoire si presence), termites selon les regions. Ces diagnostics sont revelateurs et permettent de negocier le prix.
La copropriete : attention aux charges cachees
Pour un appartement, demandez systematiquement : les 3 derniers PV d’assemblee generale, le carnet d’entretien, le montant des charges sur 2 ans, les travaux votes non encore realises. Des travaux de ravalement ou de toiture votes peuvent representer plusieurs milliers d’euros de charges futures.
Conseil : prevoyez toujours une enveloppe travaux de 10 a 15% du prix d’achat pour un bien de plus de 20 ans.
